KIỂM TRA, XÁC THỰC GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ CÁC GIẤY TỜ LIÊN QUAN
Người mua cần kiểm tra: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác như sổ hộ khẩu, CMT, giấy đăng ký kết hôn… của chủ nhà đất (đề nghị chủ nhà | hoặc môi giới cho xem bản chính).
Liên hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch: liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin quy hoạch, thu hồi đất..
ĐẶT CỌC MUA NHÀ
Đặt cọc mua đất nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất phải nắm rõ các cam kết để hạn chế tối đa hoặc loại trừ rủi ro, tranh chấp.
Link
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
THANH TOÁN VÀ KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CÔNG CHỨNG
- Sau khi ký hợp đồng và công chứng hợp đồng, bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán; còn bên bán sẽ bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua.
- Các loại giấy tờ bên mua cần chuẩn bị: + Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng. + Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng.
NỘP HỒ SƠ SANG TÊN SỔ ĐỎ
- Bên mua và bên bán sẽ phải nộp hồ sơ mua bán tại văn phòng của một cấp chính quyền như quận, huyện,
- Bộ hồ sơ bao gồm: + 2 bản sổ hộ khẩu + CMND + Đăng ký kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân + 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên. + Sổ đỏ bản gốc
ĐÓNG CÁC LOẠI PHÍ VÀ THUẾ TRƯỚC BẠ
Tùy theo thỏa thuận của người mua và người bán mà một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các loại chi phí theo quy định của nhà nước tại UBND cấp quận/huyện.
+ Bên bán: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị bđs
+ Bên mua:
- Phí trước bạ(Phí sang tên): 0.5% giá trị bđs
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị bđs (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
- Giữ lại 2%( HĐ bên mua sẽ thay mặt bên bán đóng thuế thu nhập CN/ Đàm phán Giá bao gồm thuế)
THẨM ĐỊNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT(PHÒNG CÔNG CHỨNG TƯ/NHÀ NƯỚC)
- Gửi giấy tờ > Soạn hợp đồng mua bán.( 5 bản)
- Cơ quan thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về thửa đất theo hồ sơ mà hai bên đã nộp lên cơ quan công quyền.
- Sau khi đã xác nhận được thông tin, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.
Lưu ý: Bên mua Thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán. 5 bản HĐ mua bán
Người mua mang HĐ sang văn phòng đăng ký đất đai để sang tên( trong 10 ngày phải đi tránh tiền phạt thuế)
ĐĂNG BỘ RA SỔ MỚI
- Sau khi đã nộp thuế đầy đủ, người mua đến UBND quận/huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ.
- Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu của nhà đất.
- Những giấy tờ nhà đất đã được đăng ký làm lại thông tin chủ sở hữu sẽ được cấp lại vào khoảng từ 30 – 45 ngày sau kể từ ngày đăng ký thay đổi.
Lưu ý: Sau 45 ngày. Lên nhận Thông báo Thuế>>>Địa điểm Nộp tại Kho bạc/ Ngân hàng
Phí làm sổ mới
Quy trình thực hiện mua bán nhà đất phải trải qua nhiều công đoạn. Mỗi công đoạn, quy trình cần phải thực hiện chính xác, đúng theo quy định để tránh phát sinh các rủi ro, phiền phức không đáng có cho cả bên mua và bên bán.
Ngoài ra, người mua nên trực tiếp đến và xem xét thật kỹ về hình dáng thửa đất, khu vực giáp ranh, đường đi vào, không gian xung quanh của ngôi nhà/thửa đất định mua. Tốt nhất nên quay trở lại một vài lần vào các thời điểm khác nhau trong ngày để kiểm tra tình hình giao thông, triều cường (nếu có)… Nếu có thể hãy đi cùng vợ/chồng hoặc một người có kinh nghiệm để đảm bảo sẽ có đánh giá khách quan, chuẩn xác nhất.
